Investir Immobilier Neuf

Les Guides

La loi PINEL : Investir et défiscaliser

avril 2020

1. La loi PINEL

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21%, codifiée à l’article 199 novovicies du code général des impôts, pour l’acquisition d’un logement, situé dans certaines zones géographiques (Zone A, A bis et B1) et fonction de la performance énergétique du bâtiment, destiné à la location pendant 6 ans minimum à un loyer plafonné et à des locataires sous plafonds de ressources (le locataire peut être l’ascendant ou le descendant du propriétaire, à condition que celui-ci ne soit pas membre du foyer fiscal du propriétaire).

La réduction d’impôt est de 12 % (pour 6 ans de location), 18 % (pour 9 ans de location) ou de 21 % (pour 12 ans de location) du prix d’acquisition du bien retenu, dans la limite d’un prix d’achat de 5 500 €/m² et dans la limite de 300 000 € par an (limité à deux logements achetés par an maximum).

Les réductions d’impôts représentent une réduction maximale respective de 36 000 € pour 6 ans et 54 000 € pour 9 ans (soit 6 000 €/an) par contribuable, dans le cadre d’un plafond annuel des niches fiscales de 10 000 €. Si la location se poursuit, sur une durée maximale d’une fois 3 ans pour un engagement initial de 9 ans soit 12 ans : la réduction d’impôt est alors égale à 3 % du prix de revient du logement sur cette période soit un total de 21 % sur l’ensemble de la période de location représentant une réduction maximale de 63 000 €. Cette réduction d’impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux visés à l’article 200-0 A du CGI.

2. Nos Programmes Neuf éligibles PINEL

Sur EDIFIM.fr vous avez la possibilité de retrouvez nos programmes éligibles PINEL grâce au moteur de recherche. Un pictogramme PINEL situé sur la page du programme vous permettra également de les reconnaître.

Financement PINEL

2. Principes

  • La date d’achat doit être située entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.
  • Le logement doit être neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement).
  • L’investissement prit en compte est de 300 000€ par opération.
  • Les investisseurs peuvent acheter 2 logements par an.
  • Le plafonnement des niches fiscales ne doit pas dépasser 10 000€ par foyer.
  • La réduction d’impôt n’est pas cumulable avec d’autres réductions comme la loi Duflot, Malraux, Censi-Bouvard, Girardin, les monuments historiques…
  • La réduction d’impôts peut être remise en cause si vous occupez ou si vous vendez le bien pendant votre période d’engagement de location.

Les investisseurs ont le choix de s’engager sur les périodes de location et coefficients de réduction suivants :

  • 2 % pour 6 ans de location
  • 18 % pour 9 ans de location
  • 21 % pour 12 ans de location

Exemple : un investissement de 300 000€ sur une durée de 12 ans équivaut à une réduction d’impôt de 63 000€, soit 6 000€ par an pendant 9 ans puis 3 000€ par an pendant 3 ans.

3. Obligations

  • Le programme immobilier neuf doit respecter des caractéristiques thermiques et des performances énergétiques correspondant au Label RT 2012.
  • Le logement doit être situé en zone A bis, A ou B1 (la zone B2 peut bénéficier d’un agrément sur demande et la zone C est exclue).
  • Le plafond d’acquisition par mètre carré de surface habitable du logement est limité à 5 500€/m².
  • Louer en résidence principale pendant une durée de location de 6 à 12 ans comme vu précédemment.
  • Le montant du loyer est plafonné.
  • Un plafond de ressources des locataires est à respecter et correspond au montant N-2 du revenu fiscal.
  • La location aux ascendants ou aux descendants du bailleur (si hors du foyer fiscal de l’investisseur) est permise à condition de respecter les plafonds de ressources.
  • Les loyers sont déclarés par le bailleur et soumis soit au régime de plein droit du micro foncier (abattement de 30% et imposition sur 70% des loyers) soit en option au régime du réel; et dans ce cas les loyers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu après déduction des charges (intérêts d’emprunts, frais d’assurance du prêt et assurance du bien, de gestion, travaux d’entretien, taxe foncière, l’installation d’une cuisine équipée…).
  • Ils supporteront également 15.5% de prélèvements sociaux (régime du micro foncier) ou voir les spécificités pour le régime du réel.

Pour les logements acquis en VEFA, la réduction d’impôt s’applique à compter de l’année de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’achèvement doit intervenir dans un délai maximal de trente mois suivant un point de départ qui devient la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition et non plus la date de déclaration d’ouverture du chantier.

Réduction Fiscale

Faire un investissement immobilier présente des risques, notamment en cas d’absence de location, de loyer impayé ou de vacance locative. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice de la réduction d’impôt. Tout décalage dans la signature de l’acquisition et/ou dans le calendrier de livraison est susceptible d’entraîner la perte du bénéfice de la réduction d’impôt. Détail et conditions auprès de votre conseiller commercial. Conditions détaillées sur www.service-public.fr ou sur www.cohesion-territoires.gouv.fr.